为什么烂尾楼大都是出现在封顶之后? 提前点烂尾不是更好吗?

2018年9月,位于武汉市古田二路的天宇盛世公馆开盘。该楼盘一共2个单元,38层,240余户。据说,开盘当天销售4亿元。原计划2020年交房,但在当年的12月份,该楼盘被查封,此后就陷入漫长的停工期。

自从停工后,工地上就一天天的变得荒凉了起来,散落在地上的材料早已锈迹斑斑。大楼内只有简单的基础框架,以及隐约能看出是隔断的墙体。这样恶劣的环境,有一批人却坚持要在这儿住下去,因为这是他们倾其所有买的“家”。

居住在这样的烂尾楼里,心里是绝望又无助。离开吧,所有的钱都花在了这里,不能看着钱打了水漂。留下来吧,漫长的等待不知何时是个尽头。“烂尾楼”的真正含义,被他们理解的比谁都透彻。

为啥前几天还热火朝天在建的房子,说停工就停工了呢?房子明明已经盖了这么高了,为啥还会烂尾呢?带着这些疑问,我们先来弄明白为什么会出现烂尾楼。

一、开发商自身实力较弱,对于风险缺乏足够的应对能力。开发商自身的实力也是有强弱的,就比如本土的企业肯定不如知名企业的实力雄厚,这也导致部分开发商虽然具有开发新项目的资格,但后期可能缺乏足够的实力来应对风险。

项目在开发中的风险有很多,除了被我们熟知的工人意外事故、机器设备这些,可能还会因为自然灾害或其它原因导致项目长期中断。比如前几年夏天的持续暴雨天气,连续一两个月没办法施工,每天却还要承担各种设备的租赁费用、员工的工资开销,只出不进的财务状态让很多老板直呼“受不了”!

二、开发商拥有较强的实力,但业务范围过于宽泛,资料周转出现断裂。当然大部分的开发商自身的实力还是非常雄厚的,在花了大手笔拿下地块后,就准备好好大干一场,赚个盆满钵满。但往往这些开发商都不会只满足于当前这个项目,他们会尝试更多的赚钱机会。

所以这就是我们经常看到的,实力强的开发商几乎是遍地开花,到处都能见到已经建成或正在建造的项目。表面上看上去一派欣欣向荣的气象,实际上可能已经千疮百孔,因为资金周转出现了问题。

大家都知道,开发商并不是只会在一个地方开发一个项目,最常见的情况是在不同的地方先后开发很多不同的项目。这样既能加快赚钱的速度,却也潜藏着很大的风险,因为资金的周转也需要时间和周期。一旦资金周转遇到问题,很可能造成“牵一发而动全身”的后果,导致其他的项目进度受到影响。

而且开发商或总包所面临的资金问题,不仅是工程款项的结算,还有各种银行贷款、机器设备的租赁费用,施工人员的进场安排等等。任何一个环节出现意外或耽搁,整个工程进度就不可避免受影响。

三、各项手续不齐全,被迫停止继续开发。“艺高人胆大”说的就是这类人,先不管不顾,通过某种不正当的途径拿下了这块土地,然后在手续不齐全的情况下就开始动土施工,抱着一颗“两边都不耽误”的侥幸心态日夜施工。但这种行为毕竟是不合规范的,一旦被发现或举报,后果就不仅仅是停止施工这么简单了。

所以,如果见到那些刚建起来就被荒置或者废弃很久的项目,很有可能就是因为手续不全而被相关部分严厉要求停止施工。这种在离市区比较偏远的乡镇上偶尔能看到,因为位置比较隐蔽,施工时也不明显,很容易就被一些投机取巧的人钻空子。但这种毕竟是不合规范的事,迟早会受到惩罚。

综合以上三种情况来分析,出现烂尾楼不仅仅是自身的实力和资金周转的问题,也有可能跟项目前期的各项手续是否齐全存在关系。但我们也不得不承认,大多数项目都是在封顶后才出现烂尾的,这让那些苦苦期盼好不容易看到胜利就在前方却来了一个迎头痛击,整个世界都崩塌了!

早不烂晚不烂,为啥偏偏赶在封顶之后才烂呢?整体的框架都已经建好了,再添点钱工程不是马上就结束了吗?烂尾楼大多会出现在封顶之后到底是什么原因?要弄清楚这个问题,我们不妨从以下三个方面来找找原因。

一、部分建筑也有在未封顶之前就出现烂尾的情况,由于建筑高度低,不容易被注意到。之所以大部分建筑会在封顶后被发现烂尾,其实跟它的建筑高度有很大关系。尤其是那些高层建筑,二三十层的楼高,老远的地方就能一眼望到。所以一旦停工或烂尾就很容易被注意到。

反而是那些低矮的建筑,周围都被高大的建筑物包围,平常就很难被发现,更别提烂尾之后了。

二、封顶是重要的时间节点,建筑各方因为资金问题可能导致工程出现耽搁。人们都说一个项目在封顶之前,开发商、总包、承包商、各种大大小小的施工队正处于“蜜月期”,各方为了“尽快把房子建起来,赶紧把房子卖出去”才能挣钱的共同目的,即便有分歧,大家也是“能忍就忍,能让就让”。心往一处想,劲往一处使才能尽快实现所有人的梦想。

一般在总包进场后,开发商会先支付10%-30%的项目工程款,这也就意味着在项目施工过程中,需要总承包商自己先行垫付各项费用。而总包对分包商也是如此,分包商对自己手底下的各种施工队、材料供应商也是这样。每一方参与施工的队伍,都要先垫钱最后才能结算,所以前期都在努力想把工程做好。

而封顶是一个重要节点,封顶时整个建筑的整体框架已经搭建完毕了。按照合同约定,开发商该给总包结算工程款项了,此时需要结算总金额的60%-80%,余下的10%左右等保质期结束后再另行结算。也就是说,这次的钱是个大头。

但往往这时开发商结账都不是很爽快,这是为啥呢?前面说过,很多开发商不可能只开发一个项目,他们会好几个项目同时进行,而这时对于资金的需求就比较大了。再加上银行的贷款需要优先偿还以保持自己良好的信用记录,所以此时开发商可能没有足够的资金来为总包结算。

这就会导致一个恶性循环,总包结不了工程款,分包商也拿不到钱,大大小小的建筑队也只能大眼瞪小眼。此时各方的利益关系已不再像“蜜月期”那般包容和体谅,大家为了争取各自应得的利益不惜把关系闹僵。撤出施工队、搬走机器设备等等,工地上一旦少了机器设备和人员的活动,很快就会变得凌乱不堪、杂草丛生。如果长时间没能复工的话,烂尾就是一个不可避免的结局。

三、封顶后的建筑高度明显,容易引起大家的关注,主观上形成封顶后才烂尾的错觉。这一点跟第一点其实是同一个道理,矮的建筑因为高度原因,人们视线范围有限,即便有烂尾的情况也不容易被注意到。

而高层建筑则刚好相反,特别是在封顶之后挂在外墙主体上的“喜封金顶”几个大字,更是老远就能吸引行人的注意。所以,一旦工人撤场、机器设备不再轰鸣,人们就能发现项目的异常,“烂尾”也就一传十、十传百很快被大众知晓。

买房是人生中的一件大事,很多人甚至是倾尽毕生的积蓄买下房子,谁都不希望买到手的房子到最后成了烂尾楼,一家几代人的生活陷入一团乱泥。那为了避免遇到这种情况,我们在买房时需要注意哪些问题呢?

一、最直接有效的办法就是买现房或二手房。因为房子已经完全建好,水电气已经接通,付了钱我们就能拿到实实在在的东西,这种踏实感是买期房感受不到的。比起期房,现房还有个好处就是能实地体验周围的配套服务,交通是否便利、商超的距离远近、是否有配套学区等等,这样也能尽快让我们对周边环境做出了解。

二、尽量在规模大有实力的知名开发商那儿购房。房地产行业的火热也带动了不少人进入,但鱼龙混杂的房地产市场我们还是有必要保持警惕。大型的知名开发商仍是我们的购房首选。

三、买房之前先考察周边的配套及前期的房屋销售情况,不能仅凭工作人员的一面之词。各大楼盘为了促进房屋的销量,宣传时都会有意夸大会促成购房者下单的信息,而隐藏项目的部分缺点。所以,我们可以实地考察周边的配套设施,或者向已居住的业主打听前期销售情况,了解的信息越全面才能最大程度买到让自己满意的房子。

posted on 2022-07-06  作者:admin  阅读量:

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